עורך דין אושר אלקיים – המומחה שלך למקרקעין

עסקת נדל״ן איננה רק חתימה על חוזה, אלא פרויקט משפטי וכלכלי שמערב זכויות ורישומים, תכנון ובנייה, מימון ובנקים, מיסוי, ולוחות זמנים שמוכתבים גם על ידי רשויות.

עורך דין אושר אלקיים מוביל תהליך שמתרגם מורכבות למסלול עבודה ברור: מגדירים יעד עסקי, ממפים סיכונים, ובונים מנגנונים שמונעים הפתעות. המטרה איננה "לסגור בכל מחיר", אלא לבסס ודאות תפעולית ומשפטית לכל אורך הדרך, מרגע בחינת הנכס ועד רישום הזכויות בפועל.

מיפוי צרכים והגדרת יעד העסקה

בפתיחה מנסחים יחד "בריף עסקה": מטרות כלכליות, מסגרת תקציב, טווחי זמן, מקורות מימון והעדפות מסירה. במקביל נאספים חומרים ראשוניים, למשל נסחי רישום, תשריטים, הסכמי שכירות קיימים, אישורי בנק והצהרות מוכר. המיפוי יוצר קו מנחה שמונע זיגזגים בשלב מאוחר יותר, ומאפשר לבחור את מסלול הפעולה המתאים, אם מדובר בדירה למגורים, נכס מניב, רכישה מקבלן או עסקה יזמית. כאשר מתגלה סיכון מהותי, מגדירים מראש תנאי מתלה, אבני דרך ובטוחות, כך שההסכם יישב על מציאות בדוקה ולא על הנחות.

בדיקת נאותות שמונעת טעויות יקרות

בדיקת נאותות (דיו דיליג’נס) מתבצעת בשלושה צירים משלימים. בציר הזכויות והרישום נבדקים נסח טאבו עדכני, הערות אזהרה, שעבודים ועיקולים, זיקות הנאה, אישורי זכויות אצל חברה משכנת, רישום בית משותף והצמדות. בציר התכנוני והעירוני נבחנים ייעוד הקרקע, תכניות מאושרות ומופקדות, קווי בניין, דרישות חניה, היתרים קיימים, חשיפה להיטל השבחה וחריגות בנייה. בציר התפעולי והפיננסי מאמתים חובות עבר לרשות מקומית, רישיונות עסק בנכסים מסחריים, מצב תחזוקה, יציבות שוכרים והסכמי שכירות תקפים. במקום "סימון וי" פורמלי, מתקבלת תמונת סיכונים מעשית שמיתרגמת בהמשך לסעיפים חוזיים ספציפיים ולתנאי סף שלא מתקדמים בלעדיהם.

חוזים ובטוחות שנשענים על המציאות, לא רק על כוונות

ההסכמים שנערכים במשרדו של אלקיים מסודרים סביב שלושה נדבכים: מצגים והצהרות, מנגנוני תשלום, בטוחות ואכיפה. המצגים קושרים בין ממצאי בדיקת הנאותות לבין אחריות המוכר, וקובעים תרופות ברורות במקרי אי התאמה. מנגנוני התשלום מתואמים למסמכים קונקרטיים, למשל התחייבות לרישום, אישורי מסים, מכתב כוונות בנקאי ושחרור שעבודים, כך שכסף לא יועבר בלי התקדמות אמיתית. הבטוחות מותאמות לסוג העסקה, בדירת קבלן נדרשת ערבות חוק מכר ומפרט טכני מפורט, בדירה יד שנייה נאמנות מנוהלת נכון ותנאי סף ברורים, בנכס מסחרי ערבויות ביצוע, פיצוי מוסכם במידה סבירה וריביות מאוזנות על איחורים. הדיוק בסעיפים מונע פרשנויות מיותרות ומקטין את הסיכוי לליטיגציה יקרה.

תיאום מימון ובנקים בלי פקקים בדרך

לרוב העסקאות מתלווה מימון, לכן יש לתזמר קונה, מוכר ובנק בלי עיכובים. אלקיים מוודא שההסכם מאפשר את רצף הפעולות שהבנק דורש, למשל רישום הערת אזהרה, התחייבות לרישום משכנתה, שמאות בנקאית, ושחרור כספי ליווי לפי שוברים בפרויקטים יזמיים. בצד המוכר מתוזמן פירעון הלוואות קיימות מול שחרור כספי הקונה, כדי למנוע מצב שבו כסף "נעול" והרישומים תקועים. רשימת אישורים משלימה, למשל מס שבח, מס רכישה, היטל השבחה, אפס חובות עירוניים ואישורי ועד בית, מטופלת מראש, כך שהמעבר מהסכם לביצוע ולרישום יהיה קצר, ברור ונקי.

תכנון מס פרקטי שמגן על תשואה נטו

תכנון מס הוא חלק מכדאיות העסקה. נבדקים תרחישים לגבי מס רכישה, מס שבח, מע״מ והיטל השבחה, לצד הקלות ופטורים אפשריים לפי נסיבות הלקוח. בעסקאות יזמיות או מורכבות, למשל קומבינציה, קבוצות רכישה או נכסי ירושה, נוצרת חלוקת סיכונים שקופה והצמדה של תשלומים לאבני דרך מיסויות. ההסכמים מגדירים במילים ברורות מי נושא בכל תשלום ובאיזה שלב, אילו התאמות יתבצעו אם ייקבעו סכומים שונים בדיעבד, ואילו תנאים מתלים נדרשים טרם התחייבות כספית משמעותית. המטרה היא לצמצם חשיפות עתידיות ולשמור על תשואה נטו צפויה.

פתרון פערים בזמן אמת וליווי עד הרישום

במשא ומתן מתגלים לעיתים פערים בין מה שסוכם בעל פה לבין טיוטות ומסמכים. אלקיים מזהה אי התאמות מוקדם, עוצר, מתקן ומסביר לצדדים את המשמעות, כדי למנוע מחלוקות עתידיות. גם לאחר החתימה נמשך הליווי עד לרישום מלא, כולל טיפול בליקויי מסירה בדירות קבלן ויישום מנגנוני בדק ואחריות. לאורך הדרך מתקיימים עדכונים יזומים, סיכומי שיחה כתובים והסברים בשפה פשוטה, כך שהלקוח יודע בכל רגע מה נעשה ומה הצעד הבא. הגישה פרואקטיבית, מטרתה לסיים עסקה במינימום frictions ובמקסימום ודאות.

ליווי משפטי מדויק שעושה את ההבדל

עורך דין אושר אלקיים משלב ידע משפטי רחב, הבנה כלכלית ותפעול מדויק כדי לקחת עסקת נדל״ן מהזדמנות על הנייר לשורה תחתונה בטוחה. התהליך נשען על הגדרת יעד, בדיקת נאותות קפדנית, הסכמים ובטוחות שמבוססים על ממצאים, תיאום עם בנקים ורשויות ותכנון מס שמגן על התשואה. עבור רוכשים, מוכרים ויזמים המשמעות היא שקט נפשי, לוחות זמנים נשלטים ורישום זכויות נקי. כך נראה ליווי משפטי מקצועי למקרקעין שנותן ערך אמיתי.