4 בדיקות שחייבים לעשות לפני רכישת משרד

משקיעי נדל"ן רבים מעדיפים בתקופה האחרונה לרכוש משרדים ולהשכיר אותם בשל הרווח הגדול שניתן להפיק מכך.

בדומה לרכישת דירה, חובה לבדוק כמה דברים לפני שעושים את המהלך.

המאמר יפרט 4 בדיקות שחייבים לעשות לפני רכישת משרד.

 

בדיקה 1 – כמה תרוויחו מהשכירות?

כאשר קונים משרד יש לבדוק כמה יהיו התשואות שלו. על פי נתוני הנדל"ן של השנה האחרונה, ניתן לראות שדמי השכירות יציבים בערים רבות למעט נתניה ורחובות, שם המחירים ירדו ב-2%. למשל, משרדים להשכרה בפתח תקווה עומדים על כ-3,000 ₪ לחודש. דמי שכירות כאלו יכולים להביא לרווחים נאים כאשר מדובר על השקעה בנדל"ן. כמובן שאם קונים משרדים למכירה בערים מרכזיות כמו תל אביב וירושלים ניתן להפיק רווחים גבוהים אף יותר, אך יש להשקיע יותר בקנייה.

 

בדיקה 2 – מה משפיע על ערך המשרד?

כאשר קונים משרד או קומפלקס של משרדים חשוב לבדוק האם הם ישמרו על הערך שלהם, יורידו את ערכם או יעלו אותו. ישנם מספר גורמים המשפיעים על ערך המשרד. בראש ובראשונה חנייה. כאשר קונים משרד ללא חנייה הערך עלול לרדת ב-20%. הערך עולה כאשר ישנה חברת ניהול ואחזקה המנהלת את קומת המשרדים. עם זאת בעלות משותפת על קומפלקס כזה עלולה לייצר תחרות בין המשקיעים במיוחד אם כל אחד משכיר את המשרד שרכש בסכום אחר. הערך אף נקבע על פי הנגישות לצירי תנועה, טיב היחסים התפעוליים, האם זהו אזור סביבה במרכז עסקים מעורבים, האם נמצא באזור תעשייה, האם ניתן להשביח את הנכס, להוסיף בנייה, מה גודל הקומה בה המשרד נמצא וכד'. הגודל הממוצע לקומה הוא 1,000 מ"ר. לפיכך, כל הפרמטרים הללו יקבעו האם כדאי למשקיעים לקנות את המשרד או לא לקנות.

 

בדיקה 3 – בדיקת המיסוי והמימון

כאשר רוכשים משרד יש לבדוק כמה מסכום הרכישה יהיה פטור ממס וכמה לא, כמה הנחה מקבלים במיסוי כאשר לוקחים משכנתא, מה גובה המימון שניתן לקבל, מה גובה מס הרכישה וכמה מערכו מוכר במס, האם יש פטור ממע"מ ברכישת משרד ועוד.

 

בדיקה 4 – בדיקת בעלות משותפת

כאשר חושבים על בעלות משותפת בקומפלקס של משרדים יש לבדוק אם אכן היא כדאית. במידה וזה עלול לייצר תחרות במחירי ההשכרה או תקלות בניהול התקין והשוטף של הבניין, עדיף לוותר. בנוסף, ליחידות המשרדיות אין רישום בטאבו אלא אם מעגנים זאת באמצעות הסכם שיתוף. בהסכם שיתופי חשוב להגדיר את חובותיו של כל שותף, את התשלומים השוטפים אותם חולקים ולבדוק שאכן שומרים על הזכויות של כל אחד מהשותפים. בנוסף, ריבוי בעלויות זה עלול להקשות על מתן הלוואת משכנתא ולפיכך יש לבדוק זאת ביסודיות רבה. לסיכום, קניית משרדים היא השקעה רווחית אך צריכה להיעשות ביתר קפידה ובאמצעות מתווכים ועורכי דין.